咖啡店开在写字楼大堂,听说过吗?

臻耀号观点:德勤(Deloitte)2021的数据显示,中国一、二线城市67%的白领有喝咖啡的习惯,平均每年消费300多杯咖啡——越来越多的咖啡店蜂拥而至,挤满了写字楼所有可能的商业空间。

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在广州珠江新城、琶洲等写字楼聚集的地方,不仅大堂配备了咖啡品牌缓存店,部分高层写字楼也得到了充分利用,瑞星旗下有瑞济沟无人值守咖啡机。

以广州琶洲保利中悦广场大堂瑞星咖啡为例。门店订单高峰时间一般在上午和午餐后,平日业务订单超过400笔;瑞星咖啡位于广州人民日报华南分社,平日也有450多家。如果每个订单1.7杯的客户单价(瑞星咖啡21元、24元和27元三个等级的价格)是40元,那么这些商店的日营业额是18-20000元。

在上海世贸中心办公楼大堂和连接商场的过道空间,旁边有%阿拉比卡、跷跷板咖啡、时尚咖啡和星巴克;新鸿基最新的综合项目——上海国贸二号写字楼的大堂,与上海世贸中心同属一家房地产公司,也只有十几平方米的面积。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)上海零售房地产部主任庄(音译)告诉interface news,“我们离消费者越近,机会就越多。”,“如果一栋办公楼里有1万或2万名白领,而咖啡店可以吸引1/10的人,那么就有2000人。这意味着有一个非常稳定的客流。如果有优惠活动叠加,一个工作日就可以卖出500-600杯。”

对于咖啡店来说,这样一个基数显然是相当可观的。据咖啡从业者王振东介绍,在上海,市区的一家咖啡店基本上保证每天120到160杯之间,也就是说,每天100多杯就有可能实现一家店的利润,而单家做得好的办公咖啡店数量是它的4到6倍。

此外,在办公楼大堂开设咖啡厅对该品牌来说非常划算。

因为它的租金是可以负担得起的。一位熟悉零售业的分析师向interface news透露,一般来说,如果租金是营业额的1/4,这是企业能够承受的范围。上述分析人士表示:“在上海,写字楼咖啡店的月租金一般为2万元,部分门店的月营业额为15万元,甚至可以达到20万元。”。

广州珠江新城高德置地秋季广场一楼临街咖啡厅租金约为每月1200元/平方米。一般来说,办公楼大堂咖啡厅的租金将减半,约为每月每平方米600元。这样的租金是完全可以负担的。

此外,与街道店铺相比,大堂店铺的利用率也相对较高。

大堂的利用率一般高达90%,街边店铺的利用率为70%-80%。曾庆清说指的是使用效率,它与人流密切相关。人流量大的地方利用率低;人流不等于客流。后者是指符合定位的消费群体——也就是说,办公楼中的咖啡厅拥有更稳定、更有针对性的消费群体,转型效率更高。

然而,现在很难找到这样一个黄金位置。

他说,过去人们在设计写字楼时,往往会在旁边设置大量的商场或地面商户,而写字楼内部的商业功能基本被忽视。如果大堂不一定具有排烟和排水功能,咖啡厅就不能进入。此外,一线城市核心商务区新增写字楼不多,导致一楼大堂商业资源稀缺。

“少量的招商引资也意味着它将不会在公开市场或任何中介机构进行交易,在仓位空出后将在内部市场消化。”

如今,考虑到多点运营的好处,大多数办公楼欢迎咖啡形式进入大厅,但业主对品牌的选择通常有限,并有自己的偏好。

据几位房地产顾问介绍,为了迎合年轻白领的偏好,补充周边地区原有的商业生态,业主将优先吸引瑞星咖啡、星巴克和迈迪等连锁品牌。除了相信自己符合写字楼的基调外,连锁品牌也有相对的发言权,可以更快地获得临时营业执照、健康执照等。

为了抢占这样的黄金铺位,咖啡品牌根本不敢松懈。

上述零售业分析师以时尚咖啡为例,“风度做决定很快。它会快速观察和分析写字楼白领的年龄水平,并根据写字楼附近现有门店的销售额判断是否可以开店。从了解招商引资、回到谈判、签订合同,一周内就可以全部完成。”

与之前五年租赁的购物中心咖啡厅和购物中心相比(星巴克早期谈判能力较强,租赁期限更长),写字楼大堂咖啡厅可能需要租期较短,一般约3-5年。在某种程度上,这意味着一旦租约到期,我们就必须面临租金上涨的风险。

“此外,为了展示自己的优势和差异,品牌将提出为车主提供定制服务的概念,也将强调自己的品牌定位趋势,并将与时尚品牌合作。此外,他们将在谈判中‘踩’一些竞争对手。”上述分析人士表示。

除了咖啡储藏室和无人驾驶的咖啡机外,在一些办公楼的大厅里还可以找到花店和轻食餐厅。未来,可能会部署手工和盲盒机,但咖啡店仍然是办公楼大堂业务的主流选择。游说企业通常对是否排队和干扰环境有一定的要求。如果队列太长,会扰乱秩序,影响外观。然而,不太本地化和标准化的单一产品格式可以满足这些要求。

此外,办公咖啡品牌也可能局限于熟悉的连锁品牌,小众精品咖啡很难进入圈子。据公开信息显示,2021,咖啡领域共有21起投资案例,总金额近60亿元。上述分析师表示:“咖啡融资可能不会像以前那样仓促,新品牌可能很难突破围攻,出现在写字楼大厅的可能性可能很小”。

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